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本案当事人请求拆房还地是否应当支持

作者:刘飞雪  发布时间:2013-07-25 14:37:33


[案情] 

    原告曹虎虎(化名)

   被告刘明  (化名)

   被告刘天  (化名)

   原告曹虎虎诉称,2005年古历四月四日由本村村民曹明生(化名)作为中介人,曹虎虎与刘天意(刘明之父)达成协议,协议原告将其四间房屋折价4500元卖给刘天意。当时言明只卖房,宅基地没有随房屋转移,被告将房屋买去后一直未拆除,现刘天意已去世,刘天(系刘天意之弟)在此居住,原告因家庭成员增多,想在原有宅基地上修建房屋,二被告不拆除房屋。现诉请要求:一、二被告拆除已买去的四间房屋;二、二被告返还原告庄基地0.3亩。

[审判] 

    本案受理后,本院在向二被告送达诉状副本及相关法律文书时,因被告刘明外出打工,只有电话无确切地址,无法向其送达法律文书,经合议庭给第二被告刘天做工作,刘天与刘明联系后,刘天将刘明一封书信递交本院,在该信件中刘明承认其父刘天意生前购买曹虎虎房屋一事,他不同意原告的诉请,并委托其叔父刘天全权处理此事。

   被告刘天辩称,原、被告签订房屋买卖合同他没有参与,后来由于刘天意去世,刘明一直外出打工,致该房屋无人看管,他便对该房屋进行修缮,刘明委托他进行看管,他便住进去了。

   被告刘天向法庭提交协议合同一份,内容为:

   甲方:曹虎虎                    乙方:刘天意

   乙方刘天意同意买甲方曹虎虎房屋四间,折合人民币肆仟伍佰元整。地基东西16m,南北12.5m,折合3分地,土地面积归一队所有,庄基批复在曹虎虎名下,手续齐全。乙方刘天意不干涉其事宜。中介人曹明生,书写人曹建。2005、古4.4.

   双方对曹虎虎与刘天意买卖房屋一节均无异议。

   经本院审查认为,原告诉讼争议事实属对自己出售的房屋所依附的土地使用权主张权利,按照《中华人民共和国土地管理法》第十六条的规定,当事人对土地使用权发生争议的,由当事人协商解决,协商不成的由人民政府处理。故本案不属于人民法院管辖。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第(四)项、第一百四十条第(三)之规定,裁定如下:

    驳回曹虎虎的起诉。

[评析]

    第一种意见认为:该案属房屋买卖合同纠纷,应按合同纠纷案件审理,刘明无明确下落,可向其公告送达开庭传票,逾期不到庭可缺席开庭审理。房屋作为不动产,其特殊性在于房屋是土地之上的附着物,它的流转必然涉及到对土地物权的处理。根据《中华人民共和国土地管理法》第2条之规定:“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有,即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。” 从本条可知,集体土地使用权可以转让,所以集体土地使用权是可以依法转让在法律上不存在障碍的。对于使用权是不是同意转让给谁也是由土地所有权人决定,也就是说集体土地的使用权转让应由村集体决定,即村民免费获得的宅基地使用权建房后转让房屋时涉及土地使用权转移的,需经本村集体同意,才可认定合同有效。本案在房屋买卖后七年内都没有办理相关审批手续,故认定买卖合同为无效合同。根据《合同法》第58条之规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”故本案应恢复到签订合同时的现状,原告返还房屋款,被告刘明清腾房屋。原告曹虎虎要求二被告拆除房屋、返还庄基0.3亩,没有法律依据,不予支持。应驳回原告曹虎虎对二被告的诉讼请求。

   第二种意见认为:本案应属土地使用权纠纷,本院不应受理。根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定,农村宅基地属于农村集体所有,其使用权不得出卖、转让。但农民在取得宅基地使用权之后,作为使用权人,有长期使用宅基地的权利,可以在宅基地上建造房屋等建筑物,也可以在房前屋后的宅基地上种植树木。宅基地上的建筑物与附着物的所有权归宅基地使用权人所有。法律并不限制对私有房屋的买卖,农村村民出卖自住房屋法律并未禁止。在本案中,原、被告双方对房屋所有权的转移无异议,只是对该房屋所依附的土地的使用权发生争议。原告认为自己只卖房不卖地,被告认为应是地随房走,房屋买卖其土地使用权亦应转移。农村房屋虽然作为私有财产可由房主享有所有权,进行自由处分,但是基于不动产的关联性,房屋权利受制于宅基地权利,农村房屋买卖涉及宅基地的转让,其效力也取决于能否经政府审批许可而使受让方取得宅基地使用权,但该案买卖合同成立后,双方并未办理相关审批手续。其使用权属于待定状态,故根据《土地管理法》第十六条规定:“土地所有权和使用权争议,由当事人协商解决;协商不成的由人民政府处理。”本案应先由当事人协商解决,协商不成由人民政府处理,故该案不属于法院的受理范围。又因买卖房屋合同中明确约定“地基东西16m,南北12.5m,折合3分地,土地面积归一队所有”,故该处房屋的宅基地使用权归村集体所有,发生纠纷应由村集体主张权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第108条之规定:“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”, 原告曹虎虎与本案没有直接关系,故没有诉权,结合以上观点,应裁定驳回原告曹虎虎的起诉

   笔者认为,同意第二种意见,原告要求被告拆除房屋没有法律依据,双方在协议中亦未明确约定。且原告在诉讼时也未取得该宅基地的土地使用权证书。同时根据《土地管理法》的相关规定,农村村民在取得新的宅基地后,旧的宅基地应由集体组织收回。现在原告对出售房屋应依附的土地没有合法使用权。应依法驳回曹虎虎的起诉。

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编辑:admin    

文章出处:亭口法庭    

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