加入收藏设为首页
首页  |  新闻中心  |  法院简介  |  审务公开  |  队伍建设  |  法学园地  |  案件快报  |  荣誉展台  |  法律法规  |  裁判文书  |  专题报道
  当前位置:法学园地 -> 案例评析

租赁合同期限届满后不清腾房屋的行为属违约行为

作者:王航会  发布时间:2013-11-01 10:04:06


   【案情】

  2010年8月30日,王强与惠利签订长武县祥泰家居城商铺百合专柜租赁合同,约定租赁费每平方米每月22元,租赁面积为168平方米。租赁期限从2010年9月28日起至2011年9月27日止。如违约承担违约金20万元。

  惠利承租祥泰家居城经销家具,房租费和其他费用在销售货款中扣除。2011年9月27日合同到期后,王、惠二人协商续定合同无果。2011年10月6日王强将商铺用电断掉。2011年10月12日,惠利清腾商铺货物时,王强阻挡并锁住大门,后提起诉讼。

  【裁判】

  一审法院认为,王、惠签订的租赁合同于2011年9月27日期满后,惠不返还商铺的行为是一种违约行为,应承担违约责任;惠在租赁合同届满后继续占用商铺,给王造成了一定的损失,惠应承担赔偿责任。因违约金约定过高,适当予以变更。遂判决 :一、由惠利清腾长武祥泰家居城商铺百合专柜并返还给王强。二、由惠利赔偿租赁王强商铺损失22027.95元。三、由惠利在本判决生效之日起十日内给付王强违约金30000元。宣判后,王、惠均不服提起上诉。

  二审法院认为,上诉人王强与上诉人惠利签订的租赁合同期满后,惠利不清腾商铺是违约行为;上诉人惠利在协商续订合同中继续占用王强的商铺,应承担占用期间的费用。惠利于2011年10月12日搬货清腾商铺时,上诉人王强因费用问题进行阻挡并锁住专柜大门,造成的损失应由其自行承担。故判决 :一、维持长武县人民法院(2012)长民初字第00056号民事判决第一、三项。二、撤销长武县人民法院(2012)长民初字第00056号民事判决第二项即:由惠利赔偿租赁王强商铺损失22027.95元。三、由惠利赔偿租赁王强商铺损失4175.6元。

   【分歧】

    围绕从2011年9月27日租赁合同届满后惠利占用王强商铺行为的认定,形成三种意见:第一种意见认为,惠的行为是一种违约行为。违反租赁合同到期后返还租赁物的约定。第二种意见认为,惠在租赁合同到期后不但不返还租赁物,还继续占用商铺进行家具销售,惠的行为是即违约又侵权。第三种意见认为,惠的行为是一种侵权行为。

   【评析】

  笔者同意第一种意见,其理由如下:

  惠利在租赁合同履行期限届满后,未清腾商铺是一种不履行后合同义务的违约行为。后合同义务,是指在合同终止后,当事人根据诚实信用原则而应当履行的旨在维护给付效果或者妥善处理合同终止事宜的通知、协助、保密等义务。

  1.后合同义务是合同终止后当事人应当履行的义务。这里的合同终止是指合同的相对终止,是由于合同履行、解除、抵销、提存、免除、混同等原因,而使当事人之间的约定债权债务关系的消灭。如果后合同义务已经履行完毕,合同关系彻底消灭,合同就是绝对终止了。本案中,合同履行的权利义务是:王强提供出租的房屋,收取房屋的租赁费;惠利交纳房租费,占用租赁的房屋。占用租赁房屋约定的期限届满后,返还租赁的房屋。而惠利在占用租赁房屋约定的期限届满后,不返还租赁房屋的行为就是违约行为。

  2.后合同义务不是根据合同双方当事人约定的义务,而是基于诚实信用原则和交易习惯而产生的义务。因此,后合同义务是一种法定义务,一种强行性义务。本案中,惠利在占用租赁房屋约定的期限届满后,清腾出货物,返还房屋,就是惠利的法定、强行性义务。

  3.后合同义务的目的是维护给付效果或者妥善处理合同终止事务。违反后合同义务应当承担违约责任。本案中,由惠利承担违约金,以保证王强接收到商铺。

  4.惠利与王强协议续租商铺的行为不属于恶意磋商。

   《中华人民共和国合同法》第四十二条规定, 当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:(一)假借订立合同,恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。本案中,惠利与王强在协议续租商铺中,因房屋租金偏高而未达成协议,不属于恶意磋商。

    综上,惠利在租赁王强的商铺期限届满后不清腾货物是一种违约行为。判定惠利即承担违约金又赔偿损失,是对惠利的双重惩罚。认定惠利是一种侵权行为违反《中华人民共和国合同法》关于后合同义务的规定。

(文中人名为化名)

第1页  共1页

编辑:admin    

文章出处:审监庭    

关闭窗口
友情链接: